买房纠纷案大幅上升，原因何在？
发布时间：2015年10月28日
来源: 潍坊合同律师 http://www.wfhtlvshi.com/
芝罘区人民法院召开了房地产纠纷案件疑难问题座谈会，与会人员就房地产纠纷案件疑难问题座谈会展开激烈研讨。
开发商也有委屈
“索赔数额有时高达几百万，开发商也赔不起。”座谈中，开发商(或其律师)倒出了一些逾期交房、办证的苦水，希望法院在办理案件时，能够考虑这些情节。
记者大体整理如下：因为高温、雨雪等恶劣天气影响施工，应属不可抗力，交房、办证也应合理顺延;水、电、煤、暖、通讯等公用设施配套方面，在与有关部门协调时，因为城市发展快、工程太多等原因有时会有所延误，而开发商无法左右，也不适合打官司;开发商与施工企业之间工程款的结算很专业、很复杂，建筑材料和人工费都在变化中，不同角度和计算方法，算出的结果差别很大，而施工企业拒不盖章，会延误房屋验收时间;不同县市区房屋验收的标准不一样，交房时间就会有区别;有时候施工过半，由于相关政策、标准改变，只好重新做，会延误工期;开发商是协助业主办证，办证主要由业主承担，有时房产商通知工作困难，个别业主故意留假地址和打不通的电话，恶意起诉，有的接到通知也不来办证，逾期办房就要起诉;有的楼盘大，有十几幢楼都需要办证，但房产交易中心每天办理的业务总量是有限，无法一次把全部资料递交，分批办理有时会导致办证逾期;在有的地方，开发商如果涉及官司，法院可能将整楼查封，从而延误了办证时间;面对此类案件，开发商取证困难……
法院现场答疑
芝罘区法院有关负责人现场解答了有关疑问：对于不可抗力，合同中有规定，当然不会追究逾期的责任。至于公用设施配套、工程结算方面出现问题，是开发商自己协调有关部门、单位的事情。如果购房合同中有约定，那么不承担逾期责任，如果购房合同中没有约定，那显然不是逾期交房、办证的理由，这种情况下，开商最好和业主进行协商解决，如果达不成一致，业主起诉后，法院首先会调解，调解不成就只好判决。这种纠纷案，依据双方合同的约定，法律有着明确的规定，法院将依法判决。
对于调解，法院是按照互谅互让的原则，调解过程中，业主会做出一些让步，开发商将少承担一些赔偿责任。其实，判决对法院来说更简单，但对开发商来说，判决的赔偿数额一般会高于调解数额，开发商还得支付诉讼费、律师费，并不是一很好的选择。
对于通知业主办证，如果开发商尽了力，并且对于没联系上的业主，在主流媒体上发布公告，然后按时把所有资料递交给房产交易中心，那么因为业主原因，导致逾期办房，房产商将不承担逾期责任，不需要支付违约金。
对于由于政策、标准调整延误工期，导致逾期交房、办证，房产商可提交有关文件和证明给法院，法院作为调解或判决的一个参考;如果因恶劣天气原因延误工期，也可提交有关证据。
对于座谈会上，各方面提出的各种情况，芝罘区法院表示将认真讨论研究，近期形成一个处理此类案件的指导性意见。
格式化购房合同可以更改
座谈会上，有开发商提出，商品房买卖合同都是房管部门提供的格式化合同，不知铅字内容是否可以改动。
对此，房管部门领导解释说：为主管部门，房管局接到大量业主对开发商的投诉，而几乎接不到开发商对业主的投诉。可见，开发商是强势群体。因为开发商在预售阶段，业主没看到房子，有的却要交全款，这是不公平的，为了保护弱势的购房者，所以房管局提供了格式合同，让购房者知道自己的权利和责任，从而保障购房者的利益。如果开发商的房子办出了房产证，过了预售阶段，则不需要使用这种格式合同。
同时，商品房买卖是一种民事行为，一些内容可以在格式合同上进行更改，或者签定补充协议，将一些问题在合同中予以明确约定。
“开发商逾期交房、办证现象增多，一个很重要的原因，是开发商担心约定的时间太晚，会失去很多客户，影响卖房子。所以他们将交房、办证时间在合同中提前了。事实上，应该考虑各种因素，在预测交房、办证时间基础上延后一些，预留出一块时间，从而减少违约现象。”
房管部门与会领导强调，开发商不要认为是协助业主办证，商品房买卖是产权转移登记，开发商必须和业主一起申请办理房产证。希望开发商不要老想着怎么钻法律孔子，应切实考虑购房者的利益。
商品房买卖合同纠分案快速增多呈现五大特点
座谈会结束后，记者采访了芝罘区人民法院民一庭庭长王春萍。
民一庭负责房地产纠纷、物业纠纷、消费贷款纠纷几大类型的案件。据王庭长介绍，从近几年的统计数字看，芝罘区商品房买卖合同纠纷案件增幅明显。2010年全年收案907件，商品房买卖合同纠纷案件319件，占收案数的35%，比2009年翻了一番。到2011年3月22日，收案数达到449件(这个数字比去年同期上升了68%)，商品房买卖合同纠纷案件收案229件，占收案数的51%。
“商品房买卖合同纠分案件逐年快速增长，其中又以逾期交房和逾期办证纠纷为主。”王庭长告诉记者，这一现象引起了法院的重视，经专题调研，发现此类案件有五大特点：
1、从诉讼主张看，主要是买受人基于出卖人逾期交房、逾期办证而主张违约金。第一种情况：买受人提起诉讼之时已实际接收房屋，亦取得了房屋所有权证，但交房时间或办证时间，或者二者均超出了合同约定的期限，买受人要求出卖人支付逾期期间的违约金;第二种情况，买受人提起诉讼之时实际接收房屋，但未取得房屋所有权证，交房时间或办证时间或二者均超出合同约定的期限，买受人主张逾期交房、逾期交证违约金，并且办证违约要求计付到出卖人协助办证之日止;第三种情况：买受人提起诉讼时，房屋尚未交付使用，超出了合同约定的期限，买受人要求出卖人交付房屋，支付逾期交房违约金。
2、从诉讼形式看，基本上是群体诉讼，由几名、十几名或者几十名、上百名业主共同委托1-2名律师在同一日提起诉讼。
3、从诉讼标的额看，每个案件在几千元、几万元甚至几十万元不等。
4、从矛盾程度看，完全可以调和，但涉及面广，观望者众。
5、从买卖双方签订的买卖合同看，基本上都是统一的文本合同、项目条款基本一致，只是部分条款处留有空档，供当事人自行约定，交房日期大多约定了具体时间，而办证时间的约定不一，有交房之日起90日、160日、180日、365日不等。违约责任计算标准，有的约定为已付房款的日万分之一、万分之三、万分之十，还有的约定为同期银行存款利率、逾期贷款利率等等。
