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“先合同义务”和“后合同义务”

发布时间:2018年3月29日  来源: 潍坊合同律师     http://www.wfhtlvshi.com/

  “先合同义务”和“后合同义务”
  “先合同义务”的由来
  “先合同义务”是指在合同签订过程中,当事人一方因违背依据诚实信用原则所产生的义务,而致另一方信赖利益的损失,并应承担赔偿责任。
  二手房买卖前的纠纷,主要是市民对二手房买卖中“先合同义务”不甚了解、关注不够造成的,其主要表现有:上家已独家委托中介公司挂牌,并且收了订(定)金,但遇到房价上涨,就随意撤单;有些上下家在中介公司那里获取了买卖信息后,就通过种种方法甩掉中介公司;有的甚至是房屋已经被下家确认购买,且预收了定金,而等到下家办出贷款时,上家又以家里人不同意为由不卖了。
  出现这些情况的主要原因是,上、下家以及中介公司大多缺乏法律方面的专业知识,往往片面地认为只有签订房屋买卖合同后才可以追究违约方的责任,而对买卖洽谈过程中的行为是否要承担责任不是很清楚。其实,按照有关法律规定,二手房买卖合同签订前、交易洽谈过程中,上、下家以及中介公司也要承担一定的义务,也就是通常所说的“先合同义务”。
  “先合同义务”的内容
  按照法律规定及目前的实际操作,二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容:(一)瑕疵告知义务。即二手房的提供者,不管是上家还是中介公司,应当将房屋的瑕疵状况告知购房人,不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押,房屋是否有质量问题等,都应当如实告诉下家。否则,因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销,则要向下家赔偿损失。
  (二)重要事项的通知义务。对于影响房屋买卖合同订立的重要事项,一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中,有些人并不是房屋产权人,而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市,结果造成不能签约或合同无效,使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般,等磋商到签订合同时,才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款,使上家措手不及。
  (三)协助与照顾的义务。在二手房买卖合同订立过程中,上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失,并且在可能的情况下提供便利,给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势,或者利用对方的劣势,或者胁迫对方,或者乘人之危而取得不当利益。
  (四)不得欺诈义务。二手房上市交易,其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境,有的是为了投资套现,而有的则怀着欺诈的目的,为达到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打桩,造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后,转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实,吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实,或者故意隐瞒事实真相,欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。
  (五)忠实义务。在二手房买卖签约过程中,中介公司为达成居间或委托协议,有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的,但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下,虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密,基于此种信息的特殊性质,按照一般常识,二手房交易当事人也不可以泄露,更不应当用来搞手拉手交易,否则应当承担赔偿责任。
  “后合同义务”的由来
  “后合同义务”,又称附随义务,是指根据诚实信用原则,当事人在履行合同的过程中,由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。换言之,“后合同义务”是指法律没有明文规定,当事人之间又无明确约定,但为了维护当事人的合法利益,并依社会的一般交易观念,当事人应负担的义务。《合同法》第92条对此作了规定,合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说,“后合同义务”主要有:告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。
  “后合同义务”的内容
  在二手房买卖中,协助义务和告知义务尤为重要。一、协助义务。上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后,基于诚实信用原则的要求,也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址,同时下家也应给予一个合理的办理期间。二、告知义务。又称为通知义务,即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后,上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如,上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的,不管是有价转让,还是无偿赠予,都必须把这些设备的具体状况告诉下家。
  结清水表帐单。由于本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,上、下家不需要办理水表过户手续。因此,在二手房交易过程中,下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定,也没有查核具体已使用的数字有多少,或没有询问有无拖欠水费等情况,结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定:不论是谁使用的,凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了,同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。
  告知电表状况。目前,本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度,取消了过去的实名制,过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了,但是笔者就曾接待过这样一位市民,事情是这样的,下家与上家已办结交房所有手续,且已入住半年有余。有一次电力部门检修大楼线路,查出该购房人所购住宅的电表已私自启动过铅封印。按电力公司规定:凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章用电,违者按违章用电处理。因此,在合同中同样要像水费那样进行约定,同时在交房过程中必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,以免日后生出不必要的纠纷。

  协助煤气过户。上海燃气公司目前仍实行住宅用户实名制,因此根据规定必须办理过户手续。本市已取消了800元的煤气初装费,取而代之的是征收730元的燃气设施费。煤气问题发生纠纷,大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定;或者虽有约定,但约定不清;或者还是按照过去的称呼来约定;或者没有约定办理过户的具体日期;这往往给“后合同义务”的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定:上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单,共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。笔者要提醒的是,上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明:本房价已包含燃气设施费以外;尤其重要的是,还要约定办理过户手续的具体日期,以免将来办理起来遥遥无期。
  结清电话费。随着市民生活水平的提高,有的家庭已经安装了多门电话线路,此时下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是i sd n 电话线,转让价是否包含电话线。在此,笔者建议购房者,现在电话新装很方便,你完全可以让原房主将电话移走,不计入房价。然后另外申请安装电话,以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可,那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单,一并清结后,再办理过户手续。
  协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制。从笔者处理的几起纠纷来看,情况大多发生在封端问题上。由于二手房买卖中有一部分是空关房,平时无人居住。因此,原业主一般不去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站自然要作封端处理了。问题是如果上家事先不告知下家的话,就极易引起“后合同义务”履行的纠纷。因此,建议购房人可在合同补充条款中约定:上家应当提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证,到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
  结算维修基金。物业维修基金剩余款额结算的纠纷比较多。大多发生在二手房交易过程中上家遗忘了收取房款以外,还有一笔维修基金没有结算,等到想起时再去找购房人协商,麻烦就大了。按照房地产管理部门规定:转让住宅时,维修基金帐户中剩余部分的款额是不予退还的,其中由上家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取。
  迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠纷。据不完全统计,出现这种现象的原因有以下几种情形:一是原同住人不同意出售,而中介商违规操作;二是权利人与同住人分配不均;三是转让人无新住宅,无处迁移;四是转让人怠于履行,迟延迁出。正是由于以上四种情形,使得二手房交易风险陡增。


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