房屋转让合同 如何规避风险
发布时间：2013年12月19日
来源: 潍坊合同律师 http://www.wfhtlvshi.com/
2008年12月，张某购买了一套期房，并于2009年5月把该套期房转让给了李某夫妇。双方签订了转让合同，约定张某在转让合同签订后两日内支付首付款，并支付已由张某支付的按揭款项，剩余按揭款项则由李某夫妇代替张某按月支付，待房屋交付取得房产证可办理过户后，张某再配合将房屋过户给李某夫妇，李某夫妇付清余款。
签订完转让合同后，李某夫妇如约履行了付款义务。但在2010年2月房屋交付后，张某却反悔了，拒绝办理相关权证，并且不配合过户，李某夫妇无奈之下向法院起诉，要求张某配合办理相关权证，并协助他们办理过户。
法院认为，虽然张某和李某夫妇约定的转让合同于签订时生效，但张某在签订该合同时，尚未取得涉及房屋的所有权，故他与李某夫妇所约定的“待房产证可办时，过户给两个原告(李某夫妇)”，实质是对涉案争议房屋所有权转让合同的生效约定附上的相应条件，即张某在办齐土地使用权证和房屋所有权证时，双方之间的转让合同生效，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，故该约定合法有效。
最终法院判决，支持李某夫妇要求继续履行转让合同的诉讼请求。
合同系双方的真实意思表示
买卖双方应如约履行义务
双方之间签订的房屋转让合同，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。
签订合同时，张某已经取得了房屋的期待权利(尚未形成但未来会产生的权利)，他和李某夫妇双方均知道该待转让的房屋尚未取得产权证，也知道只有当房屋符合国家规定的转让条件之后，才可以办理转让手续，李某夫妇接受了该状态的房屋，并不违反国家法律以及地方法规关于未经登记不得转让的规定，也不符合《合同法》关于合同无效的条件，所以双方所签订的转让合同应属合法有效。
按照双方签订的转让合同约定，张某应及时办理房屋相关权证，并积极配合李某夫妻办理过户手续。
张某和李某夫妇在转让合同中，已就双方的权利和义务作了明确约定。之后，李某夫妇已按照合同的约定履行了自己的义务。2010年2月，该案例中的房产已交付，可以办理房屋产权证，李某夫妇多次要求张某办理房屋相关权证，并配合办理过户手续，但张某一直不配合办理，张某的这种行为已经严重侵害了李某夫妇的合法权利。
《合同法》的第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，李某夫妇要求张某继续履行转让合同，是有法可依的。期房转让存在“一房多卖”风险
合同要通过违约条款约束双方
期房为在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋，在建过程中的期房无法办理土地使用权证、房屋产权证及契证。期房转让不同于从开发商手中购买期房，买方可以通过商品房预售登记来保障自身的权益。期房转让相当于期房中的“二手房”，买卖双方一般仅仅通过签订合同来保证双方的交易，因此可能产生“一房二卖或者多卖”的后果。在这种情况下，卖方与多个买家签订的房屋买卖合同均合法有效的同时，房屋究竟属于谁?
在仅订立合同且“一房多卖” 的情况下，并不以合同签订的先后顺序决定房屋归谁所有，房屋为不动产物权，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权以登记为生效条件，即房屋登记在何人名下，房屋归何人所有。其余的买方可以通过合同来追讨卖方的违约责任。
浙江杭天信律师事务所律师王璐敏提醒大家，在期房转让的买卖中需注意如下事项：合同如何签订以制约买卖双方是很重要的一个环节，尤其需要通过违约条款来牵制“一房多卖”的可能性;对卖方的财产状况有一定程度的了解，尤其是大宗的房屋买卖交易，需要有相关人士在交易前予以调查，或要求有人做保证或有物做抵押、质押等保障自己的权利;另外，不动产物权做抵押的需要去相关部门做好登记备案。
