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青岛新闻网10月8日讯 由青岛市司法局、青岛市律师协会与青岛新闻网法治频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了山东汉通律师事务所张翠英律师，解答公众有关合同法的相关问题。
嘉宾简介：张翠英律师，山东汉通律师事务所主任，兼任山东省道路运输协会副秘书长、青岛市道路运输协会副会长等职，获省、市优秀律师等称号，业务专长：民商、公司、行政、交通法律事务，在省、市该法律服务领域中，享有较高的知名度。
精彩问答
留言板：由于房产开发商因去年底雪灾而把交付时间由2008年4月30日推迟到2008年10月20日前交付.当时有书面通知业主.现在快到交付期了,我咨询置业顾问得知需再次延期至2009年10月30日前交付.且没有任何形式的通知.请问我是否可以起诉开发商并要求解除合同?(在签合同同时也签了一份商铺委托经营管理书,有意思表明从4月30日起计算租金,但我认为计租金和交付是两码事).胜算机率有多大.谢谢！
张翠英律师：如合同中无特别约定，开发商延期交付应承担延期交付的违约责任，根据《合同法》、最高院的司法解释在向开发商催告后的3个月的合理期限内，开发商仍未交付房屋的，你可以行使法定解除权，请求解除合同，但你们双方合同中另有约定的除外。你与开发商签订的商铺委托经营管理书是以你享有房屋所有权为前提的委托经营协议，而交付是转移所有权的行为，只有在你取的房屋所有权后，委托经营协议才能开始实际履行。但因开发商延期交付导致你的租金收入减少，开发商应就此承担违约责任。
网友丈二和尚：我与客户因为生意上的是，在一家酒店当时我们身边没有他人的情况下签订了一份合同，请问这份合同有效吗
张翠英律师：只要符合《合同法》规定的生效要件即依法有效，是否有人见证不是合同生效的要件。
留言板：由于房产开发商因去年底雪灾而把交付时间由2008年4月30日推迟到2008年10月20日前交付.当时有书面通知业主.现在快到交付期了,我咨询置业顾问得知需再次延期至2009年10月30日前交付.且没有任何形式的通知.请问我是否可以起诉开发商并要求解除合同?(在签合同同时也签了一份商铺委托经营管理书,有意思表明从4月30日起计算租金,但我认为计租金和交付是两码事).胜算机率有多大.谢谢！
张翠英律师：如合同中无特别约定，开发商延期交付应承担延期交付的违约责任，根据《合同法》、最高院的司法解释在向开发商催告后的3个月的合理期限内，开发商仍未交付房屋的，你可以行使法定解除权，请求解除合同，但你们双方合同中另有约定的除外。你与开发商签订的商铺委托经营管理书是以你享有房屋所有权为前提的委托经营协议，而交付是转移所有权的行为，只有在你取的房屋所有权后，委托经营协议才能开始实际履行。但因开发商延期交付导致你的租金收入减少，开发商应就此承担违约责任。
网友4459WC：我的房子原打算卖,已签了买卖合同,对方交了定金,后我因原来房子要拆迁,房屋不想卖了,但对方起诉到法院,一审判我履行合同,我再上诉还有用吗我还能怎么办
张翠英律师：合同签订生效后，应当按照合同约定履行义务，如不履行即构成违约，对方有权要求你继续履行合同。你可审查一下你们所签的合同是否有无效或可撤销的情形，如有这些情形，可请求法院确认合同无效或撤销合同。
留言板：请问,《合同法》里是否有规定，公司可以以某种借口，要求员工交押金的，还有我们的合同期是不是从实习期开始算的。请帮忙解答一下
张翠英律师：你的问题涉及的是《劳动合同法》。根据《劳动合同法》规定用人单位不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物，公司要求员工交纳押金的行为违法。《劳动合同法》规定试用期应当包含在劳动你的合同期限内，如果你们约定的实习期为试用期，则其应包含在合同期内。
留言板：我替甲向乙担保了一份经济合同，甲可以找到，且有经济来源，甲违约了，乙在向甲索要未果的情况下，直接起诉我合法吗？为什么不先冻结甲的财产？谢谢
张翠英律师：保证的方式分为一般保证和连带责任保证。如果你的担保为连带责任保证，则乙有权直接起诉你，如果你的担保为一般保证，则乙只有在甲不能履行义务时，才可向你追偿。根据《担保法》第19条规定，如你们对保证方式没有约定或者约定不明确，应当按照连带责任保证承担保证责任。
网友39du8：房主在我租房合同有效期间（2008年2月1日至2009年2月1日）将房屋卖给第三人，因房屋易主，他们要求我结算好房租、水电费后搬离。昨天，我在此寻求到律师指点，向房主表明我的租房合同继续有效，我有权继续租住。但房主却以我没有及时交纳住房保证金为由，宣称他有权终止租房合同（入住时因一次性支付了一年房租造成资金一时紧张，我与房主协商一个月后交纳住房保证金，并写下欠条，后房主并没有前来催交），所以我的租房合同不再有效。请问，房主有权如此终止租房合同吗？
张翠英律师：应根据你与房主签订的租房合同来判断房主是否有权解除合同，如合同中约定“未交纳保证金，房主有权解除合同”，则应认为房主有约定解除权；如合同中未约定，未交纳保证金并不构成实质性违约，根据“买卖不破租赁的原则”房主无权解除合同，但你应继续履行交纳保证金的义务。
留言板：我与房地产公司签订《商品房预售合同》，同时经房管局备案。合同预定交房时间，逾期未交房，不超过三个月的，每日违约金0.1%，逾期超过三个月的，违约金比例用“***”添上的。现在逾期已经半年，请问，现在如何主张我的权利？后面的“***”代替的，也应该赔偿吗？是按未约定算还是按前面比例算的？未约定比例如何计算？
张翠英律师：逾期超过三个月的违约金比例应认为没有约定，根据最高院的司法解释，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
留言板：您好，我17年前与企业签订了10年劳动合同，期满后没有与企业再续签，但是依然在本企业从事另一项工作。3年后因为企业内部调整，我又换了一项工作，还是在本企业，并且每3个月都要签一次合同，这样又持续了2年。现在该企业要和在企业工作超过10年的工人签订无固定期合同，因为我曾经有3年没有与企业签订劳动合同，不知该企业是否应该与我签订无固定期合同，因为我实际上是在该企业工作了17年，并且从未中断过，如果该企业以我曾有2年没有签订劳动合同的原因，不与我签订无固定期劳动合同，那么这是否不合理或者违反劳动法？
张翠英律师：该企业的做法违反劳动法，应与你签订无固定期限的劳动合同，您在该企业继续工作已与单位存在事实劳动关系，单位不能以与你有2年未签订书面劳动合同为由拒绝与你签订无固定期限的劳动合同。
留言板：你好，咨询个事，我有一处房子，被认定为危房，但由于一个小伙非要租着住，我们就订了合租期一年，现在租了半年了，他以是危房为由要不租了，如果他在租房子时知道房子是危房，还能不能解除合同？
张翠英律师：能.根据《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，所以该小伙可以解除合同。
留言板：签订了房屋赠与合同（公证）后，赠与人去世，此赠与合同是否有效，能办过户吗？
张翠英律师：赠与合同有效，可以办理过户。根据《合同法》第188条之规定，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。《合同法》第193规定因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与，只要没有上述情况，经过公正的赠与合同就不能被撤销。赠与人去世不影响赠与合同的效力。
留言板：我父亲在2004年将他单位的福利房[未房改]私自出卖了 和买方签定买卖合同,母亲不知情,合同规定单位办理产权[房改]后过户并且买方未负清全部房款,差8000圆未负,合同约定办理更名过户后负清.母亲没有在合同上签字[不知情]今年10月单位进行房改,母亲知道后,不同意卖房,请问父亲签的合同是否有效,合同中没有规定违约责任,如果此房不卖了,是否构成违约,是否要进行赔偿 谢谢
张翠英律师：《婚姻法解释（一）》规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 你应根据你父亲签订合同时的情形来确定对方是否为善意第三人，如果对方为善意第三人，则你父亲签订的合同是有效的。虽然合同中没有规定违约责任，但如果你违约仍然要承担法定的违约责任，对方在自己履行了合同义务的前提下可要求你继续履行合同，或解除合同，要求赔偿。
留言板：我买了一套商品房期房，08年11月交房，办的公积金按揭（已还款5个月），我想退房。在商品房买卖合同的附加协议里有一条：“单方面解除合同，付违约金5万元”，我想请问律师:是否只要我要求解除合同并支付违约金，开发商就必须与我解除合同并退还已交的全部房款? 有没有更好的办法能损失小些？合同里写明能解除合同的条款都是什么空气质量、房屋质量等对于我来说难于取证的东西。
张翠英律师：根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
你要解除合同需满足93条或94条规定的情形。否则开发商有权要求你继续履行合同或承担违约责任，定金无权要回，房款应当退回。至于违约金数额问题，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，如你认为违约金过高，可向法院提出要求减少违约金数额，但能否得到支持，需视具体损失情况而定。
留言板：预期违约的起源是从何说起？美国《统一商法典》的相关规定中关于默式毁约和它是一回事吗？
张翠英律师：预期违约是英美合同法通过判例发展起来的特有制度，随后被现代合同法及国际合同公约所普遍接受。预期违约（Anticipatory Breach）亦称先期违约，包括明示预期违约（明示毁约）和默示预期违约（默示毁约）两种。所谓明明示预期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由而明确、肯定地向另一方表示他将不履行合同。明示预期违约制度起源于1853年英国的霍切斯特诉德拉图尔案（Hochster v. De la Tour）。所谓默示预期违约，是指在履行期到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期到来时将不履行或不能履行合同，而另一方又不愿提供必要的履约担保。默示预期违约制度起源于英国法院1894年辛格夫人诉辛格（Synge v. synge）一案。英美法预期违约理论立法，以美国《统一商法典》最为典型和完善。该法典第2609条、2610条分别对明示预期违约和默示预期违约作了规定。
留言板：加害给付是产生侵权责任还是违约责任？如果责任竞合，二者在举证、规则原则、责任构成要件、免责条件方面有哪些区别？
张翠英律师：在加害给付中是否实行侵权责任和违约责任的竞合制度在理论界是有争议的，但在实践中，根据《合同法》第122条，加害给付适用责任竞合的规定，当事人需选择按侵权责任或合同责任提起诉讼。按侵权责任起诉，在举证上，当事人需对加害行为、对方过错、损害、因果关系加以证明；按合同责任起诉，当事人需证明对方违约及自己的损害，但违约方对违约承担举证责任。归责原则上，加害给付侵权责任一般实行过错责任原则或按照法律规定实行其他归责原则，违约实行无过错责任原则，但合同中另有约定的除外。在责任构成上，侵权责任需满足四要件，法律另有规定的按法律规定构成，合同责任由违约行为及损害构成 免责条件，侵权责任免责条件适用法律的相关规定，合同责任适用不可抗力免责及合同约定的免责条件。
留言板：我租了间门面做生意,房租已交满年底,但我现在不想做了,想转让.我和转房人去给房主说,但他要我们给他5000元才让转.请问这违法吗
张翠英律师：根据《合同法》第224条规定，承租人将租赁物转租给第三人需经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。你如果想转租，需得到房主的同意。
留言板：如果房屋租赁双方没有签订租房合同，甲方退房时乙方以自己屋内物品丢失（其实并没丢失）或其他理由扣除甲方租房款甲方因如何处理
张翠英律师：对于双方合同中没有约定的事项，应当依照法律规定来履行。根据《合同法》的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。但在此案中，乙方应就自己的损失承担举证责任，如举证不能，则无法要求甲方承担责任，也就无权扣除租房款。以其他理由，则要具体情况具体分析。
网友海大牛人：律师你好,我家的房被开发商开发了,他开始说给我们二楼,我们以为车库不能算一层那,现在他们说车库是一楼,我们的二楼就变成底层了.我想问问车库算第一层吗?
张翠英律师：如果你们合同中约定的为二楼，根据《合同法》第125条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，所以对“二楼”应采取上述原则进行解释，车库在一般情况下不能被认为是一层楼。
留言板：关于一宗财产纠纷案件,法院让我与对方协商,开始对方写出一份协议,我也同意了,就签字了.(并没有来的及告知法院)第二天对方就骗走了我手中协议,并反悔.我想继续请律师告他,可又顾虑他手中的协议，(因为我为了不伤和气又怕费事,协议中所商定的,我是比较吃亏的,如偏要费事打下去的话.我就想该得多少就多少,可是已有我签字的协议他们拿走了，请问,这份协议有效吗?(因为协议中记有房子虽然给我，但还可以他们住).如我继续打下去,房子肯定是我的,但我坚决不会让他们住了,可是他们到时拿出协议怎么办?
张翠英律师：你签字确认的和解协议，是你对自己权利的处分，如果没有协议无效及可撤销的法定情形（《合同法》第52条、54条的规定），则该协议有合同的效力，对你有约束力。
网友JOJOのZ：律师您好，我07年12月份进了现在的公司习实三个月后在今年3月签定了一年合同，公司租的房子是到08年12月到期,现在我怀孕了，十一月底的预产期，想十一月份开始休产假，上海的总公司以青岛办事处业务不好要关闭的理由想与我解除劳动合同（合同到09年3月份），我虽不想解除合同，但是因为办事处要关门也没办法，所以我要求支付我11月至09年3月的工资及社保金，上海总公司那边在没有提前通知道我的情况下十月份就要将办事处结束，前一天和我说解除合同后一天就要搬走办事处的东西，并且说只支付我从十月到明年合同结束时工资的60％，社保金就直接不管了,我和公司协商,没有结果,我拒绝给前来搬东西的人开门,我应该怎么办?(青岛办事处没有任何经济往来,一切都是客户和总公司直接联系,青岛这边就只是把总公司揽回的业务操作)
张翠英律师：如果你与上海总公司签订了劳动合同，则你与总公司建立劳动关系。根据《劳动合同法》第四十二条的规定女职工在孕期、产期、哺乳期的，用人单位不得依照本法第40条、41条的规定解除合同。因此，上海总公司与你解除劳动合同没有法律依据。根据《劳动合同法》第四十八条规定，用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行；劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。因此，你可依法申请劳动仲裁，要求上海总公司继续履行劳动合同或支付赔偿金。
留言板：与中介业务员签订了房屋租赁合同。并且支付了4个月房租。在未取得房屋钥匙前。业务员卷款跑了。找到合同上面的中介公司，中介公司不承认该业务员是它公司员工。并且说我们的合同是假的。不知道这种情况我们该如何处理。
张翠英律师：你应查明合同上是否盖有中介公司的公章，如有中介公司的公章，无论该业务员是不是中介公司的职工，根据《合同法》第四十九条的规定，其行为也构成表见代理，中介公司应当承担责任，你可通过起诉主张你的权利。
网友zjhwy：张律师你好！我想问一下：案件撤诉后退还的诉讼费应如何办理？都需要哪几步程序？大约需要多长时间？谢谢。
张翠英律师：你应当找案件的审理法官或他的书记员办理退费，如果是单位退费，须持单位开出的收据，个人退费需携带身份证。法官或书记员为你办理退费时，通常需要院领导在退费单据上签字，为节省时间，你最好打电话先与法官或书记员联系一下。
网友蔫了吧唧：律师您好，我在07年1月通过中介买了一套二手房，成交价格32.5万,合同上也是这样写的,但是开具的发票却是14.5万,当时中介说为了给我省税,我也没意识到发票有什么用,就没提出疑义.但是现在因为我要提取公积金,是按照购房发票上的数额提取的,也就是在退休前只能提取14.5万,我去找他们要求他们为我补税,但他们说不同意,要我自己去办理,补交的税也要我自己负责,合同上写的是中介费一万五千元包含所有购房费用.请问他们这样合法吗?我能要求他们给我补税吗??
张翠英律师：中介不给你开真实数额发票的作法是逃税的不合法行为，应当为你提供正确数额的发票，这是他们的法定义务，关于差额税款，如合同没有约定，应当按照法律规定补缴税款。
主持人 由于时间原因，张律师不能一一回答所有网友的问题，如果有进一步的问题，请拨打82876517，向山东汉通律师事务所咨询。
(以上问题都是根据网友的表述进行的初步解答，仅供参考，具体的解决方案，网友应当进一步与法律专业人士沟通确定。）